Застройщиком ЖК «Три кита» является ООО «Линкoр», учрежденное 11 августа 2011 года (ИНН 7810836445). Учредителем ООО «Линкор» является частное лицо Некрасова Елена Николаевна. Уставный капитал застройщика составляет 10 000 рублей. До ЖК «Три кита» «Линкор» не принимал участие в строительстве многоквартирных жилых домов.

15.06.2017 года из ООО «Линкoр» были выделены две компании, являющиеся правопреемниками ООО «Линкор»: ООО «Бригaнтина» и ООО «Аквамарин». Учредителем этих компаний является Абдиева Ж. Т., генеральным директором – Некрасова Е. Н. Единственным учредителем и директором сохранившегося ООО «Линкор» является Некрасова Е. Н.

В базе данных ЕГРЮЛ Федеральной налоговой службы имеется информация об обременении в виде залога на долю учредителя Некрасовой А. Н. в уставном капитале ООО «Линкoр». Срок залога – до полного исполнения компанией условий кредитного договора № 0116-16-003742 от 18 августа 2016 года, заключенного с ПАО «Банк «Санкт-Петербург». Так как застройщик не строит ничего другого, можно предположить, что кредит привлечен для финансирования строительства ЖК «Три кита».

В настоящий момент на официальном сайте Группы компаний «Лидер Групп» и на официальном сайте ЖК «Три кита» размещены проектные декларации и иные документы по строительству четырех очередей ЖК.

На официальном сайте ЖК указано, что срок сдачи очередей таков: 1 очереди – 3 квартал 2017 года, 2-й очереди – 4 квартал 2017, 3-й очереди – 4 квартал 2018 года.

В проектных декларациях, за исключением проектной декларации 3-й очереди, говорится, что кроме договоров об участии в долевом строительстве иных договоров, на основании которых привлекаются деньги, нет. За счет чего планирует построить объект стоимостью 12.470 млрд. руб. (без учета стоимости строительства 4-й очереди, которое еще не началось) строительная компания «Линкор»?

Что из себя представляет застройщик?

По состоянию на 01.01.2016 года (на эту дату есть данные последней финансовой отчетности компании, которые она сдала в органы Росстата), застройщик отразил следующие показатели:

Как мы видим, застройщик уже к 01.01.2016 года привлек денежных средств дольщиков 1-й, 2-й и 3-й очередей ЖК «Три кита» в размере 5,55 млрд. руб. (целевые средства, полученные от дольщиков жилых домов, учитываются в строке баланса «Доходы будущих периодов»).

Но при этом, согласно представленным данным, объем незавершенного строительства по состоянию на 01.01.2016 года составил 3,85 млрд. руб. (строка отчетности: «Основные средства»).

Таким образом, в строительство трех очередей привлечено 5,55 млрд. руб. денег дольщиков, а освоено на строительстве только 3.85 млрд. руб.

К активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило почти 1,5 млрд. руб. (1 759 – 226 млн. руб. = 1 533 млн. руб.), но размер запасов составил всего 68 млн. руб. Из этих цифр очевидно, что размер полученных от дольщиков денег приблизительно соответствует размеру денежных средств, освоенных на строительстве: 5,55 млрд. руб. — (3,85+1.53+0,068) = 0,102 млрд. руб., то есть суммы полученные и суммы потраченные в целом совпадают.

Именно поэтому застройщик по состоянию на 01.01.2016 года не испытывал проблем с финансированием строительства за счет средств дольщиков и не нуждался в привлеченных деньгах.

Темпы строительства

Денег дольщиков было достаточно, чтобы строить по заявленному графику, так как уже за полтора года до написания этой статьи в августе 2017 года (к 01.01.2016), застройщик получил 44.5% всех денег, необходимых для строительства всех очередей ЖК. Получено 5,55 млрд. руб., а сметная стоимость строительства первых трех очередей – 12.47 млрд. руб.

Каким же образом распорядился застройщик этими денежными средствами? Какой строительный объем выполнен им по факту на август 2017 года?

На официальном сайте ЖК представлен фотоотчет хода строительства, а также текстовое и табличное описание. На время составления этого отчета 16 августа 2017 года на официальном сайте ЖК имеется информация о ходе строительства по состоянию на 26 июля 2017 года. На эту дату выполнены следующие работы:

1-я очередь строительства

Закончено строительство и остекление коробки здания. Работы по остеклению балконов выполнены на 90%. Закончены работы по кровле и фасадные работы. Из внутренних работ в значительной степени выполнена штукатурка и стяжка полов, отделка мест общего пользования (на 90-92%). Смонтированы квартирные двери. В значительной мере выполнены электромонтажные работы, смонтирована система отопления, горячее и холодное водоснабжение и канализация. При этом только на 60% выполнены работы по монтажу лифтов, системы вентиляции — на 80%. Не начаты работы по установке противопожарных дверей.

Наружное электроснабжение и монтаж трансформаторной подстанции выполнены на 65%, наружный водопровод и канализация – на 50%. Работы по наружному теплоснабжению — на 10%. Не начинались работы по благоустройству прилегающей территории.

Из интернет-общения дольщиков, представляющих инициативную группу ЖК «Три кита», известно, что на встрече с представителями застройщика в конце марта 2017 года от последних была получена информация о наличии у застройщика договора с Лентеплоэнерго о теплоснабжении ЖК. Но со слов представителей застройщика, тепловую котельную, которая должна была бы обеспечить строящиеся дома теплом, должно возвести Лентеплоэнерго, при этом по состоянию на конец марта, к строительству котельной Лентеплоэнерго так и не приступил.

На официальном сайте жилого комплекса, в разделе новости, последняя новость датирована 18 июля 2017 года. До этого момента отсутствует информация о начале строительства котельной. Помимо собственно строительства, монтажа оборудования и проведения пусконаладочных работ, необходимо будет провести испытания смонтированного оборудования и получать разрешение на ввод в эксплуатацию. И только после приемки тепловой котельной, не ранее (даже если все остальные инженерные системы дома будут уже сданы), можно будет проводить комплексные испытания совместной работы всех систем дома. По итогам этой проверки можно получать заключение о соответствии и далее разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта. Отсутствие начала работ по строительству тепловой котельной делает невозможным прогноз относительно сроков окончания строительства и сдачи в эксплуатацию домов первой очереди.

Если исходить из выполненных объемов по отдельным видам работ, то по состоянию на середину августа 2017 года готовность ЖК можно оценить не более, чем в 85% от общего объема строительства. К тому же в различных социальных сетях встречаются реплики дольщиков, побывавших внутри строящихся корпусов 1-й очереди и оценивающих выполненные работы по внутренней отделке, по установке лифтов и внутренним коммуникациям значительно меньше, чем застройщик на своем сайте.

Даже если исходить из описаний застройщика, нам кажется, что объем выполненных работ не соотносится с заявленной застройщиком цифрой 99%.

Таким образом, с начала строительства со второго квартала 2014 года по 3 квартал 2017 года (время написания этого материала), то есть за 37 месяцев, освоено около 85% объема. Значит при сохранении существующих темпов окончание строительства может произойти через 8-9 месяцев, то есть в конце 1-го квартала 2018 года. При этом только если к этому моменту будет решена проблема со строительством тепловой подстанции.

2-я очередь строительства

Закончено строительство коробки здания, в том числе кладка внутренних перегородок. В значительной мере выполнены работы по кровле (на 95%). Из внутренних работ начаты работы по монтажу систем отопления, горячего и холодного водоснабжения (20%), системы вентиляции (40%). Штукатурные работы только начаты (10%), к стяжке полов и отделке мест общего пользования еще не приступали. По части корпусов в значительной мере выполнены работы по остеклению.

Несмотря на то что застройщик определяет объем выполненных работ по состоянию на конец июля 2017 года в 70% от общего объема строительства, это вызывает сомнения. Данные по освоенному объему на отдельных видах работ, а также фотографии, имеющиеся на официальном сайте застройщика, позволяют оценить объем выполненных работ в около 55% от общего объема строительства.

С учетом того, что строительство корпусов 2-й очереди началось, согласно представленным на сайте застройщика фотографиям, в июле 2014 года, то есть ведется 35 месяцев, и при этом выполнено не более 55% объема, окончание строительства и ввод в эксплуатацию корпусов 2-й очереди, при сохранении существующих темпов, возможны в пределах 2,5 лет.

Ввод в эксплуатацию, согласно проектной декларации, размещенной на сайте ЖК, во 2-м квартале 2017 года, уже прошел. Ввод в 4 квартале 2017, как указано на сайте, выглядит очень оптимистичным.

3-я очередь строительства

Степень готовности монолитных каркасов трех строящихся корпусов со 2-го до 18-го этажей указана 90%, кладка наружных стен на 2-х корпусах, где закончены работы по сооружению монолитных каркасов зданий, выполнена на 50%. Из внутренних работ, согласно данным застройщика, выполнена кладка внутренних перегородок (на 50%).

Застройщик определяет объем выполненных работ по состоянию на конец июля 2017 года в 35% от общего объема строительства. В целом, можно согласится с такой оценкой застройщика и определить выполненный объем, согласно данным по освоенному объему на отдельных видах работ, а также фотографиям, имеющихся на официальном сайте застройщика, в 30-35%% от общего объема строительства.

Первые фотографии датированы январем 2016 года. При этом, как видно на фото, к этому моменту закончены фундаментные работы и ведется литье монолитных стен подвального этажа двух корпусов и литье монолитного каркаса первого этажа одного корпуса, из чего можно предположить, что строительство указанных корпусов началось в 3-4-м кварталах 2015 года, то есть к настоящему моменту (август 2017 года), ведется около 22-23 месяцев.

С учетом того, что за указанный срок освоено около 35% от общего объема строительства, окончание строительства, при сохранении существующих темпов, возможно в пределах 3,5 лет.

При сохранении существующих темпов строительства ввод в эксплуатацию 31 декабря 2019 года, то есть через 2,5 года с момента составления этого отчета в августе 2017 года, вряд ли возможен.

Данные по 4-й очереди строительства на официальном сайте ЖК отсутствуют.

Проверим, как поступают деньги

Как упоминалось выше, в проектных декларациях указано, что кроме договоров об участии в долевом строительстве иных договоров, на основании которых привлекаются деньги, нет. За исключением проектной декларации строительства корпусов 3-й очереди, для финансирования которых был привлечен кредит.

Финансовая отчетность показывает, что денег дольщиков привлекается достаточно, во всяком случае на 01.01.2016 года. Продает ли застройщик достаточное количество квартир к настоящему моменту для полноценного финансирования объема строительных работ, которые были выполнены им по состоянию на конец июля 2017 года?

Мы обратились к справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра с целью узнать количество зарегистрированных договоров по состоянию на 16.08.2017 год.

В корпусах 1-й очереди строительства ЖК (47:07:0722001:612) было заключено 617 договоров долевого участия. Первый договор был зарегистрирован 12.02.2014 года, последний – 30.05.2017 года.

В корпусах 2-й очереди (47:07:0722001:615) – заключено 583 ДДУ. Первый договор был заключен 22.01.2017 года, последний – 15.07.2017 года.

В корпусах 3-й очереди (47:07:0722001:613) заключен 91 договор долевого участия. Первый – 20.11.2015 года, последний – 27.07.2017 года.

Информация в онлайн-режиме отражает только договоры, финансирование по которым осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики не только заключают договор долевого участия с застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк оплачивает застройщику денежные средства. Однако есть и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией, в случае если они оплачивают их самостоятельно, не привлекая кредит. Кроме того, часть договоров дольщики могут заключать по переуступке с подрядными организациями, к которым это жилье попадает в качестве расчета со стороны застройщика за выполненную ими на строительстве работу.

Все они не находят отражение в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Поэтому картина проданных квартир по строящимся домам неполная.

Практика показывает, что договоров не по ипотеке может быть больше, чем ипотечных. Возможно, заключен не 1291 ДДУ суммарно по корпусам всех очередей, а в два раза больше.

С учетом того, что общее количество квартир 1-й очереди строительства составляет 1485 шт., 2-й очереди – 1802, 3-й очереди – 2020, можно предположить, что такие темпы заключения ДДУ способны обеспечить застройщика достаточным размером денежных средств, необходимых для строительства всех трех очередей. И это должно способствовать тому, чтобы строительство шло по заявленному графику.

Итак, к июню 2017 года застройщик заключил договоров как минимум на 42% квартир 1-й очереди ЖК (617/1485), на 32% квартир во второй очереди ЖК (580/1802) и 4,5% квартир 3-й очереди ЖК (91/2020). Но фактически эта цифра может быть больше.

На официальном сайте ЖК «Три кита» по состоянию на август 2017 года отражены данные по квартирам, продажа которых ведется на эту дату. Судя по представленным данным, в корпусах 1-й очереди в продаже 51 квартира. Можно предположить, что продано 96% квартир. В корпусах 2-й очереди на продажу выставлено 146 квартир — то есть продано 1656 квартир, или 92% (1656/1802). В 3-й очереди продается 872 квартиры — предполагаем, продано 1148 квартир или 56% (1196/2020).

Если совместить эти и приведенные ранее цифры, то становится очевидно, что застройщиком распроданы почти все квартиры в 1-й очереди, практически все — во 2-й, и продано более половины квартир в корпусах 3-й очереди. Значит компания получила достаточно, чтобы строительство велось по заявленному графику. Тем не менее, налицо существенное отставание от графика, то есть освоенный строительный объем значительно меньше, чем полученные от участников долевого строительства средства.

В корпусах 1-й очереди распроданы почти все квартиры, а освоено около 85% объема строительства. Во 2-й очереди распродано 92% квартир, освоено около 55%. В 3-й очереди распродано около 55% квартир, а освоено около 35% объема строительства.

В чем причина этого не соответствия? Причина становится понятной, если проанализировать основные финансовые показатели, отраженные застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним, которые опубликованы на сайте ЖК.

От квартала к кварталу на протяжении последних полутора лет (к моменту подготовки этой статьи в августе 2017 года) налицо нарастание как кредиторской, так и дебиторской задолженностей. Дебиторская задолженность – это долг перед застройщиком его контрагентов за оплаченные им материалы, оказанные услуги и выполненные работы. То есть оплата прошла (застройщик оплатил), а материалы еще не поставлены, услуги не оказаны, а работа не выполнена (либо выполнена, но не заактирована).

Даже в начале 2016 года эта цифра составляла значительные 2 млрд. руб.(для стройки сметной стоимостью более 12 млрд. руб). Не смотря на такую большую задолженность, и того обстоятельства, что долг перед ним не уменьшается, застройщик продолжал оплачивать контрагентам за не поставленные материалы, не оказанные работы и не выполненные услуги. Тем самым увеличивая долг контрагентов перед ним, доведя цифру задолженности по состоянию на 1 квартал 2017 года до 3,1 млрд. руб.

Чтобы понять, в пользу кого осуществлялось столь значительное авансирование, достаточно посмотреть в проектной декларации наименования компаний, которые осуществляют генподрядные работы и функцию технического заказчика (то есть получают финансирование от застройщика). Согласно проектным декларациям всех трех очередей, генеральным подрядчиком строительства является ООО «Вoлна», а техническим заказчиком – ООО «Медведь».

Единственным учредителем генерального подрядчика ООО «Вoлна» (ИНН 7811385812) является Абдиева Жумагуль Тураровна. Она же является единственным учредителем правопреемников застройщика ООО «Линкор»: ООО «Бригaнтинa» и ООО «Аквaмaрин». Единственным учредителем технического заказчика ООО «Медведь» (ИНН 7810998446) является Некрасова Елена Николаевна. Она же является единственным учредителем застройщика ООО «Линкор».

Столь значительное немотивированное увеличение дебиторской задолженности (когда полученные от дольщиков деньги перечисляются одними и теми же лицами с расчетного счета застройщика на расчетные счета подконтрольных организаций и при этом долг растет) вызывает сомнение в целевом использовании средств для финансирования строительства этого ЖК. Если перечисленные и не отработанные деньги не используются для финансирования жилого комплекса, то их может не хватать. Отсюда и проблемы с соблюдением графика строительных работ.

Нарастание кредиторской задолженности (то есть долга уже самого застройщика перед подрядными организациями, который на протяжении последних полутора лет увеличился со 140 до 820 млн. руб.) имеет те же корни.

Целевое использование средств, полученных от дольщиков 3-й очереди для финансирования строительства именно этих корпусов, контролируется банком ПАО «Санкт-Петербург», предоставившего кредит под строительство 3-й очереди. А значит использование средств от продажи квартир в 3-й очереди маловероятно для финансирования 1-й и 2-й очередей. По этой причине не понятно, как будет решаться не только проблема долга перед подрядчиками, но и за счет чего будут профинансированы оставшиеся объемы строительных работ по 1-й и 2-й очередям в размере не менее 15% и 40%, соответственно, от общего объема строительства, с учетом того, что проданы почти все квартиры.

Каким образом может быть решена эта проблема? Только за счет погашения крупной дебиторской задолженности. Однако смогут ли это осуществить одни и те же лица, которые стоят как за застройщиком, так и за генподрядчиком и техническим заказчиком, остается под вопросом.

Еще одним вариантом решения проблемы финансирования корпусов 1-й и 2-й очередей может стать начало строительства корпусов 4-й очереди, когда за счет продажи в ней квартир будут профинансированы работы по окончанию строительства 1-й и 2-й очередей. Также решению проблемы недостаточности финансовых ресурсов могло бы помочь участие других компаний Группы компаний «Лидер групп», так как очевидно, что к моменту составления этого отчета в августе 2017 года, у застройщика таких возможностей нет.

Информация о строительстве находится на официальном сайте Группы компаний «Лидер Групп», так что очевидно, что застройщик ООО «Линкор» работает в интересах именно этой организации.

«Лидер Групп» на рынке недвижимости с 1992 года. Компанией введено в эксплуатацию 25 объектов суммарной площадью более 1,1 млн кв. м в Санкт-Петербурге и Москве. На данный момент «Лидер Групп» ведет строительство 11 жилых комплексов (в т. ч. и проекты комплексного освоения территории) в Санкт-Петербурге, а также в Ленинградской области. В Москве и Московской области строится 6 объектов. Общая площадь проектов в стройке и проектировании — свыше 1 000 000 кв. м. В 2016 году застройщик сдал в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м жилья.

Все чисто

Какие-либо значимые административные, гражданские и банкротные судебные разбирательства, в которых участвует застройщик ООО «Линкор», отсутствуют. Нет данных о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.

Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Проверок со стороны строительного надзора, которые могут препятствовать строительству жилого комплекса «Три кита», в 2016 и в 2017 годах не отмечено.

Каковы итоги?

Застройщиком ЖК «Три кита» является ООО «Линкор», которое испытывает проблемы с финансированием работ и по этой причине (другие причины не обнаружены) задерживает сроки строительства трех очередей ЖК.

Окончание строительства 1-й и 2-й очередей зависит от многих факторов: погашение значительной задолженности, финансирование за счет продажи квартир в корпусах следующей очереди строительства или помощи со стороны головной организации. Однако она юридически не имеет отношение к строительству, а значит и не несет юридических обязательств по достройке корпусов этого ЖК, в отличие от юридического застройщика ООО «Линкор». Экономика 1-й и 2-й очередей ЖК не благоприятна. Возможности построить корпуса этих очередей за счет средств дольщиков нет, так как практически все квартиры в этих корпусах проданы, а оставшийся объем строительства (особенно по корпусам 2-й очереди) еще велик.

В целом, Группа компаний «Лидер Групп» – устойчивый и крупный застройщик. Многие строящиеся этой группой комплексы – экономически успешные проекты, с отсутствующими рисками покупки в них квартир.

Однако приобретение квартир в корпусах 1-й и 2-й очередей ЖК «Три кита» нам видится рискованным. Если застройщик и изыщет средства (отличные от денег дольщиков), строительство будет окончено с задержкой. Кроме того, есть вероятность, что отсутствие полноценного финансирования по корпусам 2-й очереди может сказаться на качестве работ.

Строительство корпусов 4-й очереди еще не началось, поэтому давать прогноз относительно рисков покупки квартир в этой очереди преждевременно. Однако при начале строительства этих корпусов нужно будет внимательно отслеживать по финансовым показателям новых застройщиков ООО «Бригaнтина» и ООО «Аквамарин» целевое использование средств дольщиков на строительство именно корпусов 4-й очереди, так как возможно использование этих финансов для окончания строительства корпусов 1-й и 2-й очередей, что может привести к появлению рисков покупки квартир в корпусах новой очереди.

Мы можем осторожно рекомендовать покупку квартир в корпусах 3-й очереди: в конце 2016 года застройщиком было получено заемное финансирования со стороны банка ПАО «Санкт-Петербург», что даёт надежду на контроль с его стороны за целевым расходованием средств полученных застройщиком от дольщиков.