СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ 214-ФЗ

  Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются Законом №214-ФЗ. Вместе с тем, положения указанного закона устанавливают порядок осуществления надзорных функций со стороны государства в отношении застройщиков.

  Судебная практика по 214-ФЗ фактически сформирована, однако по результатам рассмотрения судами данной категории дел претерпевает незначительные изменения. Так, судебная практика за 2016 год по ДДУ свидетельствует о повышении взыскиваемых с застройщиков неустоек и штрафов. Ссылки представителей строительных компаний на положения ст. 333 ГК РФ перестали быть аргументом для снижения заявленной неустойки, поскольку в дополнение необходимо представить доказательства ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств по ДДУ.

  Если в результате действий застройщика дольщик понес какие-либо убытки, то их также возможно требовать к взысканию со строительной компании, представив доказательства их возникновения. Природу возникновения убытков у дольщика суд оценивает в каждом конкретном случае индивидуально.

  Неустойка по 214-ФЗ может быть получена дольщиком как в досудебном порядке, если застройщик признает факт нарушения со своей стороны, так и по результатам судебного разбирательства с принудительным исполнением решения суда.

  Возможен вариант также частичного удовлетворения требований дольщика по факту рассмотрения претензии, в связи с чем, судебный спор ограничивается взыскание недоплаченной части неустойки.

Ответственность застройщика

  Положения закона 214-ФЗ предусматривают ряд основных обязанностей застройщика, а именно:

• возведение объекта долевого строительства в установленные договором сроки и передачу его дольщику в собственность;

• строительство объекта осуществляется силами самого застройщика или с привлечением подрядных организаций, ответственность за действия которых несет сам застройщик, при этом сведения о привлекаемых организациях должны содержаться в договоре с участником долевого строительства;

  В случае нарушения своих обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском по 214-ФЗ с требованием о взыскании денежных средств.

  В свою очередь дольщики обязаны своевременно и в полном объеме произвести оплату цены договора, а также принять жилое помещение после введения его в эксплуатацию с соблюдением порядка, предусмотренного условиями договора.

  Судебная практика по ФЗ 214 2016 освещает множество споров с различными требованиями участников долевого строительства, а именно о расторжении договора с взыскание денежных средств по договору, взысканию неустойки и штрафа, обязании устранить недостатки, об уменьшении стоимости квартиры по договору.

Сроки передачи

  В соответствии с условиями договора долевого участия застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект недвижимости в конкретные сроки. Если по каким-то причинам срок передачи квартиры может быть нарушен, то застройщик обязан уведомить об этом дольщиков заблаговременно за два месяца. При согласии участника долевого строительства на перенос сроков исполнения обязательств по договору между сторонами подписывается дополнительное соглашение к ДДУ. Во всех остальных случаях выплачивается неустойка по ДДУ на основании 214-ФЗ.

Расчет суммы

  Величина требуемой с застройщика неустойки расчитывается исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства.

  Пример расчета неустойки

  Предположим, что ставка на день расчета составляет 9%, стоимость объекта составляет 3500000 рублей. Просрочка платежа составляет один год, то есть 365 дней.Сумма неустойки в таком случае составит:

  3500000 * 365 * 1/150 * 9/100 = 766500 руб.

  По отношению к стоимости квартиры данная сумма является существенной и если каждый дольщик из нескольких сотен заключивших договор потребует такую сумму от застройщика. то вполне вероятно, что это крайне негативно отразится на финансовом состоянии застройщика. Поэтому, оценивая последствия нарушений своих обязательств застройщик может предложить в добровольном порядке выплатить часть заявленной суммы. Соглашаться или нет, личное дело каждого участника долевого строительства. В погоне за большей суммой можно потратить полгода на судебное разбирательство, в течение которого застройщик может перейти к состоянию банкротства или близкому к нему или получить меньшую сумму, но в сжатые сроки.

Досудебное взыскание

  Обращение с претензией к застройщику предусмотрено нормой закона 214-ФЗ. Письменное предложение о выплате неустойки или возврате денег по договору направляется почтой в офис строительной компании или доставляется лично под роспись.

  В заявлении о выплате неустойки или возврате средств по договору необходимо указать ссылки на статьи 309, 310, 314 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств и сроках выполнения законных требований. Претензия также должна содержать расчет неустойки.

Судебное взыскание: порядок

  Если застройщик отказал в добровольной выплате неустойки по претензии в рамках 214-ФЗ, то следующим шагом является обращение в суд.

   В исковом заявлении должны содержаться те же требования, что и в претензии, а также дополнительные требования о взыскании компенсации морального вреда и штрафа. Отдельной статьей идут требования о взыскании убытков и судебных расходов, понесенных на момент обращения в суд.

   К исковому заявлению прикладываются письменные доказательства, подтверждающие несение расходов, а также расчет взыскиваемых сумм.

 Судебная практика по неустойке показывает, что в целом, решения принимаются судами в пользу дольщиков. Обращаться в суд возможно как по месту нахождения ответчика, так и в суд, к территориальной подсудности которого относится место регистрации дольщика, либо по месту исполнения договора.