КАК ПРАВИЛЬНО СОСТАВИТЬ ПРЕТЕНЗИЮ ЗАСТРОЙЩИКУ

   Участие в долевом строительстве многоквартирного дома является самым распространенным способом приобретения жилого помещения. Покупка жилья на стадии строительства дома позволяет сэкономить определенную сумму денежных средств в отличие от приобретения уже готовой квартиры. При этом, участники долевого строительства (дольщики), осуществляя инвестирование в строительство рискуют столкнуться с нарушением застройщиком, принятых на себя обязательств по договору. Федеральный закон №214-ФЗ предусматривает особенные гарантии и механизмы защиты прав дольщиков.

   Начальным этапом взаимодействия с недобросовестной строительной организацией является досудебная претензия застройщику, в которой дольщик сообщает о допущенных девелопером нарушениях по договору.

Действия, по которым предъявляется письменная претензия застройщику

   Заключая договор участия в долевом строительстве его стороны определяют круг своих прав и обязанностей по отношению друг к другу. Основным обязательством со стороны дольщика является оплата цены договора, а застройщика — строительство и своевременная передача квартиры участнику долевого строительства, соответствующей указанным в договоре характеристикам.

   Претензия застройщику может быть предъявлена дольщиком в ряде случаев, а именно:

– строительство дома превышает сроки, установленные условиями договора;

– застройщиком нарушен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию;

– квартира не передана дольщику в предусмотренный договором срок или акт приема-передачи подписан застройщиком по истечении оговоренного периода передачи объекта;

– площадь квартиры не соответствует характеристикам, указанным в договоре;

– при строительстве дома застройщиком не соблюдены технические нормативы, что привело к наличию дефектов и недостатков в новой квартире;

– коммуникации не подведены и не выполнены отделочные работы.

   При выявлении нарушений дольщик вправе письменно обратиться к застройщику и потребовать устранения выявленных недостатков.

   В отдельных случаях, а именно когда застройщик в принципе не приступил к возведению многоквартирного дома, участник долевого строительства вправе потребовать расторжения договора и возврата внесенных денежных средств.

Как правильно написать претензию застройщику, что такое письмо-претензия застройщику?

   Действующее законодательство устанавливает две стадии урегулирования спора между дольщиком и застройщиком — досудебную (претензионную) и судебное разбирательство.

   Перед обращением в суд за защитой нарушенного права необходимо попытаться урегулировать возникший спор путем направления претензии застройщику, изложив в ней свои требования. Это даст оппоненту возможность в добровольном порядке удовлетворить Ваши обоснованные требования. В случае отказа в удовлетворении досудебного требования, а равно как и отсутствия ответа на претензию, что само по себе расценивается как отказ, документы, подтверждающие письменное общение дольщика с застройщиком, следует приложить к исковому заявлению в качестве доказательства соблюдения процедуры урегулирования спора.

Как написать претензию застройщику

   Какой-либо конкретной формы, необходимой для составления претензионного письма застройщику не существует, поэтому при подготовке следует руководствоваться общими правилами делового оборота.

   Чтобы узнать как правильно написать претензию застройщику, следует определить Ваше нарушенное право, предмет спора и сформировать основания для заявляемых требований.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

   В ситуациях, когда предусмотренные договором сроки истекли, а строительство многоквартирного дома на оплаченные дольщиками взносы не окончено, участники долевого строительства вправе направить застройщику письмо с указанием на нарушение сроков сдачи дома.

   Начинать следует с изучения условий договора, содержащих сроки выполнения застройщиком принятых на себя обязательств.

   На практике существует несколько вариантов условий по этапам и срокам строительства.

   Самый простой вариант, когда в договоре присутствует конкретная дата исполнения обязательства застройщика по завершению строительства, вводе дома в эксплуатацию, передаче квартиры дольщику. Со дня, следующего за этой датой, обязательство является просроченным.

   Если конкретной даты в договоре нет, а есть указание на периоды времени, например на второе полугодие 2017 года или 3 квартал 2018 года, то в это случае срок заканчивается в последний день указанного периода, соответственно 31.12.2017 года и 30.09.2018 года.

   Как вариант, срок одного события может быть поставлен в зависимость от завершения другого события. Например, договором предусмотрена передача квартиры участнику долевого строительства в течение месяца со дня завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. В таком случае следует найти дату окончания строительства и период ввода в эксплуатацию и прибавить к нему месяц на передачу квартиры.

   Застройщик вправе продлить сроки окончания строительства, письменно уведомив об этом дольщика не позднее чем за 60 дней до предполагаемой даты окончания строительства и предложить участнику долевого строительства подписать соглашение о новых сроках.

Претензионное письмо застройщику

   В попытках дать себе некоторую свободу застройщики указывают в договоре, что дата окончания строительства или иного события является примерной, однако, сложившаяся судебная практика говорит о том, что такая дата трактуется судами как точная и окончательная.

   Образец претензии застройщику о нарушении сроков сдачи дома включает в себя требования по расчету суммы неустойки, на которую претендует дольщик или группа дольщиков.

Как написать претензию застройщику на неустойку

   В случае нарушения застройщиком сроков возможны два варианта развития событий. В одном случае предполагается подача претензии сразу после окончания предусмотренных договором сроков, даже до окончания строительства. В такой ситуации письмо застройщику содержит обоснованные требования если явно наблюдается нарушение застройщиком своих обязательств, а именно, прекращение строительных работ на площадке, закрытие офиса компании, вывод строительной техники, обнаружение факта отсутствия разрешения на строительство.

   В противном случае, если строительство продолжается в заданном темпе, то повода для беспокойства нет, и следует дождаться ввода объекта в эксплуатацию и передачи построенной квартиры.

Претензия к застройщику по качеству квартиры

   Если качество переданного дольщику объекта не соответствует условиям договора, то участник долевого строительства вправе предъявить претензию застройщику в связи с нарушением строительных норм и иных характеристик приобретенного объекта.

   При подписании акта осмотра квартиры следует отразить все замеченные недостатки жилого помещения и заявить требование об их устранении. По общему правилу строительной организации предоставляется два месяца для устранения недочетов, однако, можно согласовать и иной, более короткий срок в зависимости от объема работ. Для качественного осмотра объекта также можно привлечь независимого специалиста в области строительной экспертизы, поскольку он может обнаружить недостатки незаметные взгляду обывателя.

Обязательные реквизиты для заполнения претензии

   Отсутствие какой-либо общепринятой формы претензии застройщику не говорит о том, что ее можно написать на скорую руку. Правильное составление заявления является залогом успеха и предотвращает возможные спорные ситуации в дальнейшем. Итак, в претензии должны обязательно содержаться следующие сведения и реквизиты:

• Адрес застройщика, содержащийся в учредительных документах и в договоре;.

• Реквизиты договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома (номер, дата и место регистрации);

• Фактически адрес объекта строящегося объекта;

• Описание выявленных нарушений со стороны застройщика со ссылками на соглашение и расчет необходимых сумм неустоек и компенсаций;

• Ссылки на нормы действующего законодательства в качестве основания предъявляемых требований;

• Требование дольщика о выплате неустойки, устранении недостатков квартиры, возврате излишне уплаченной суммы по договору и так далее;

• Срок для исполнения указанных в претензии требований;

• В случае предъявления требования о выплате денежных сумм необходимо указать банковские реквизиты счета дольщика или дать указание на получение денежных средств в наличном виде в кассе застройщика;

• Данные заявителя, в том числе адрес для корреспонденции;

• Перечень прилагаемых документов;

• Дата составления претензии.

     Вы можете использовать наш образец претензии застройщику, чтобы не упустить какие-либо из перечисленных моментов.

Направление претензии

    Полагая, что в перспективе спор с застройщиком может закончиться судебным разбирательством, письменная претензия следует направлять с соблюдением правил, используемым в гражданском процессе.

   Документ необходимо подготовить в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. При личной доставке в офис компании застройщика надлежит получить от уполномоченного лица подпись с расшифровкой и датой получения заявления, заверенные печатью или штампом.

   Направление претензии почтой подразумевает составление описи вложения в письмо с объявленной ценностью и уведомления о вручении корреспонденции.

   При обращении в суд, указанные документы с отметками о получении застройщиком претензии будет необходимо приложить к исковому заявлению для подтверждения соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.