ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА?

Экономический кризис в Российской Федерации крайне негативно сказывается на финансовых положениях застройщиков, как новых девелоперов на рынке, так и тех кто успешно сдал несколько крупных проектов.

Граждане, вкладывающие свои деньги в будущее жилье и заключающие с застройщиками договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ) не всегда осознают возможные риски такого инвестирования. Банкротство застройщика может оказаться фатальным обстоятельством для тех, кто вложил в строительство жилья все имеющиеся средства.

Наша правовая инструкция поможет Вам определиться с порядком действий в случае, когда застройщик объявляет себя банкротом.

Правовая природа банкротства.

Несостоятельность (банкротство) — признанная уполномоченным государственным органом неспособность должника(гражданина, организации, или государства) удовлетворить в полном объёме требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных государственных платежей.

Под термином «банкротство» также понимается процедура, применяемая по отношению к должнику, направленная на оценку его финансового состояния, выработку мер по улучшению финансового состояния должника, а в случае, если применение таких мер будет признано нецелесообразным или невозможным, — на наиболее равное и справедливое удовлетворение интересов кредиторов несостоятельного должника.

Банкротство может быть инициировано самим должником либо по заявлению его кредиторов.

В Российской Федерации решение о признании должника банкротом принимается арбитражным судом.

В настоящее время на той или иной стадии банкротства находятся многие строительные компании, что вызвано активным использованием кредитных средств и недостаточным потоком инвестиций со стороны дольщиков в условиях экономической нестабильности.

Дополнительные трудности для застройщика возникают при внутренних проблемах в организации, непредвиденных технических сложностях на объектах.

Недобросовестные застройщики проводят самобанкротство, когда финансовый поток в пирамиде дольщиков начинает иссякать, а работа на объекте не ведется.

Порядок признания должника банкротом регламентируется положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года №127-ФЗ.

При этом взаимоотношения дольщика и застройщика регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Подробнее о механизмах защиты прав дольщиков, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ читайте в правовой инструкции «Строительство жилья в кризис».

Права дольщика при банкротстве строительной компании.

По своему выбору инвестор (дольщик) может потребовать от застройщика возврата уплаченных денежных средств или передачи в собственность жилого помещения.

Данное право закреплено в главе IX Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В каждом конкретном случае целесообразность требования определяется в зависимости от стадии строительсва объекта, ввода его в эксплуатацию. Поэтому, если на момент объявления застройщиком банкротом многоквартирный дом возведен и введен в эксплуатацию, то более разумно требовать передачи объекта в собственность. В случае если суд установит невозможность передачи объекта в собственность, то возможно на ходу уточнить заявленное требование и просить взыскания денежной компенсации.

Для тех, у кого объекта не завершен строительством, существует вариант создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В судебном порядке такое объединение дольщиков может получить право на объект и самостоятельно заняться поиском подрядчика для достройки дома за собственный счет.

Если же на строительной площадке наблюдается котлован или ровное поле, то в таком случае разумно требовать возврата уплаченных по договору денежных средств. В состав требуемой компенсации можно включать также суммы реального ущерба, который был причинен дольщику вследствие расторжения договора долевого участия.

Порядок предъявления денежных требований и их рассмотрение судом закреплены в в статье 201.5 Закона №127-ФЗ.

При этом, не следут забывать и о том, что все денежные притязания кредиторов рассматриваются в порядке очереди. Согласно пункту 1 статьи 201.9 Закона № 127-ФЗ, в первую очередь банкрот обязуется возместить ущерб, связанный с причинением вреда жизни или здоровью – то есть тем лицам, которые пострадали в ходе производства работ (если такие прецеденты имели место). Во вторую очередь должник выплачивает компенсации собственным работникам и авторам интеллектуальной деятельности. Третьей по порядку категорие кредиторов идут собственно участники долевого строительства.

При рассмотрении спора судом общей юрисдикции гражданин вправе претендовать на взыскание с застройщика компенсации морального вреда и неустойки.

Подведем итог и определим порядок действий дольщика при банкротстве застройщика

В подавляющем большинстве случаев процедура банкротства начинается с заявления крупного кредитора застройщика, например банка, который предоставил застройщику солидную кредитную линию.

Арбитражный суд, рассматривающий такое заявление через арбитражного управляющего оповещает всех участников долевого строительства о начале производство по делу о банкротстве.

Для предъявления требований у участника долевого строительства есть тридцать дней, которые исчисляются с момента направления ему уведомления арбитражным управляющим.

Если дольщиком данный срок пропущен по уважительным причинам, то он может быть восстановлен в порядке восстановления срока закрытия реестра, предусмотренном действующим законодательством.

Таким образом, порядок действий дольщика при банкротстве застройщика должен быть следующим:

• выбор требования возврата денег или признания права собственности на объект.;
• обращение в компетентный арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов с представлением подтверждения оплаты по договору;
• обращение в суд общей юрисдикции с иском о взыскании убытков, компенсации морального вреда, неустойки и штрафа.