Застройщиком ЖК «Балтийская волна» является ЗАО «Рант», давно учрежденная компания с датой регистрации 29.11.2000 года (ИНН 7804149243).

Учредителями компании являлись два физических лица: Шкрум Василий Дмитриевич и Кулебякин Вячеслав Валентинович с равными долями по 50% голосов. Уставный капитал составляет 8 400 рублей. Директор застройщика – Шкрум В. Д. До начала реализации ЖК «Балтийская волна» у застройщика был опыт участия в строительстве и сдаче в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу ул. Нахимова, д. 20.

Согласно информации в проектной декларации от 01.08.2015 года, ЖК «Балтийская волна» включает в себя два многоквартирных жилых корпуса. Корпус №3 — трехсекционный, 20-этажный с двумя встроено-пристроенными автостоянками на 51 машиноместо. Количество квартир — 270. Корпус №4 — четырехсекционный переменной этажности 16-17-18-25-этажный с тремя встроенно-пристроенными автостоянками на 70 машиномест. Количество квартир — 482. Разрешение на строительство получено 19.03.2012 года, действует до 31.05.2017 года. Окончание строительства и ввод в эксплуатацию — 2 полугодие 2015 года; изменено на 1 полугодие 2017 года; изменено на 2 полугодие 2017 года; изменено на 30 декабря 2017 года.

Планируемая стоимость 1 687 000 тыс. руб. Кадастровый номер земельного участка: 78:40:0008341:3. Генеральный подрядчик – ЗАО «Рант».

Кредитные обязательства

В редакциях проектной декларации от 2015 года отражены иные договоры и сделки, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства ЖК, кроме договоров долевого участия:

Кредитный договор № КРД/11/514 от 31.10.2011, заключен с ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК», сумма кредита 150 млн. руб., размер использования кредитных средств на 31.06.2015 – 32 млн. руб.

Договор займа № 030412з от 03.04.2012, сумма займа 550 млн. руб., срок возврата – до востребования;

Договор займа № 040412з от 04.04.2012, сумма займа 550 млн. руб., срок возврата – до востребования;

Размер использования заемных средств на 31.06.2015 г. – нет. Иначе говоря, по состоянию на 31.06.2015 года, размер задолженности по полученным кредитным денежным средствам составлял 32 млн. руб. Остальные денежные средства к этому моменту были возвращены кредиторам.

В редакциях проектной декларации 2016 года отражен кредитный договор № КРД/11/514 от 31.10.2011, заключен с ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК», сумма кредита 150 млн. руб., размер использования кредитных средств на 31.03.2016 – 3 млн. руб.

По состоянию на 31.03.2016 года размер задолженности по полученным кредитным денежным средствам составляет 3 млн. руб. Остальные денежные средства к этому моменту были возвращены кредиторам.

В редакциях проектной декларации в 2017 году указаны следующие договоры:

Кредитный договор №0120-15-000369 от 06.04.2015, заключен с ОАО «Банк «Санкт-Петербург» дополнительный офис «Лесной», сумма кредита 150 млн. руб., размер использования кредитных средств на 31.03.2016 – 133 млн. руб. Срок возврата кредитных средств – 05.04.2017 года;

Договор займа № 030412з от 03.04.2012, сумма займа 550 млн.руб., срок возврата – до востребования. Денежные средства были привлечены у Шкрум Василия Дмитриевича;

Договор займа № 040412з от 04.04.2012, сумма займа 550 млн. руб., срок возврата – до востребования. Денежные средства были привлечены у Кулебякина Вячеслава Валентиновича.

Размер использования заемных средств на 30.06.2016 – нет.

По состоянию на 31.07.2017 года, размер задолженности по полученным кредитам составлял 133 млн. руб. Остальные деньги к этому моменту были возвращены кредиторам. Нам кажется важной информация о том, что задолженность по кредиту в размере 133 млн. руб. должна была быть погашена до 5 апреля 2017 года.

Нам кажется важной информация о том, что задолженность по кредиту в размере 133 млн. руб. должна была быть погашена до 5 апреля 2017 года.

В редакциях проектной декларации начала 2017 года степень готовности жилого дома определена в 95%; в редакции от 31 июля 2017 года – в 98%. То есть объем выполненных за 7 месяцев работ сам застройщик определил в 3%. Это честная оценка темпов работ со стороны застройщика.

Сколько осталось строить?

К моменту написания этой статьи в августе 2017 года по корпусу №3 ведется чистовая отделка мест общего пользования, установка розеток в квартирах. Кроме того устанавливают направляющие в лифтовых шахтах для последующего монтажа лифтов, как минимум, в одном подъезде. По корпусу №4 также ведется чистовая отделка МОП, производится установка батарей, производится отделка лестничных переходов. Прилегающую территорию благоустраивают. Но сами лифты еще не поставлены. Кроме того, судя по информации в социальных сетях, на этой же стадии строительство находилось и несколько месяцев назад (в конце мая 2017 года).

Однако из социальных сетей также известно, что строительство очень медленно, но движется.

На сайте застройщика в редакции проектной декларации от 31.07.2017 года сказано, что освоенный фактический строительный объем составляет 98% от общего объема строительства. Мы смеем предполагать, что освоено меньше, но очевидно, что освоенный объем значительно превышает цифру в 90%, и при этом работа медленно, но ведется, то есть строительство подходит к концу.

Векселя и двойные продажи

В социальных сетях имеется много информации о том, что данный застройщик проводил двойные продажи квартир в этом комплексе. Таких квартир было несколько. Согласно версии, удобной для застройщика, которая озвучивается на различных форумах устами якобы информированных пользователей этих форумов лояльных застройщику, речь идет о хозяйственном конфликте с фирмой ООО «Авангaрд», которая являлась одним из подрядчиков строительства объектов ЖК «Балтийская волна». В рамках хозяйственных отношений «Рант» рассчитывался с подрядной организаций выпущенными застройщиком векселями. Подрядчик имел возможность продать векселя покупателям квартир, а те, в свою очередь, предъявить вексель к погашению застройщику, и он был обязан погасить его за счет передачи покупателю квартиры в строящейся «Балтийской волне». Однако в какой-то момент застройщика перестали устраивать темпы и качество работ подрядчика, и договор был расторгнут. Причем взаимных задолженностей у этих двух компаниях друг перед другом якобы не существует.

Затем ООО «Авангaрд» якобы начал выпускать свои векселя и предлагать их к выкупу гражданам, желающим купить квартиры в строящемся ЖК, с возможностью погашения выкупленных векселей у застройщика за счет квартир в ЖК «Балтийская волна». Выгода для покупателей таких квартир заключалась в том, что квартиры, купленные за счет вексельной схемы, обходились дешевле, чем квартиры, которые предлагал сам застройщик.

Однако «Рант» отказался принимать векселя, выпущенные бывшим подрядчиком ООО «Авангaрд», и покупатели квартир по этим векселям оказались «повисшими в воздухе».

«Всезнающие» граждане в социальных сетях дают советы задним числом, что таким покупателям необходимо было сначала удостовериться у застройщика, что между организациями существует договор подряда, что подрядчик выполнил работы и подписал с застройщиком акт выполненных работ на сумму векселя, что сделку по покупке векселя нужно было совершать в офисе застройщика, что, дескать, эти люди сами виноваты, что купили «пустые» векселя, не проверив, обеспечены ли эти векселя активами в виде квартир.

Сторонники обманутых таким образом дольщиков в социальных сетях подтверждают, что именно вексельная схема и именно с фирмой ООО «Авангaрд» привели к тому, что люди не получили свои квартиры, а застройщик продал эти квартиры, с их точки зрения, второй раз самостоятельно, то есть осуществил двойную продажу. Противники застройщика в этой «мутной» истории подтверждают, что имела место именно такая схема продаж.

Что следует из этого «белого шума», если отсеять эмоции обманутых людей:

 Двойных продаж не было, то есть не было ситуации, когда сам застройщик продает одну и ту же квартиру двум (и более) лицам. Раз нет двойной продажи, то нет и статьи 159 ч. 4 УК РФ «Мошенничество в особо крупных размерах». Это подтверждается тем, что ни сторонники застройщика, ни его противники не упоминают о возбужденном против застройщика уголовном деле.

Абсолютно очевидно имеет место некая «нечистоплотность» со стороны застройщика. Трудно вообразить, что подрядчик, работающий на строительстве ЖК сам, по своей воле, начал выпускать векселя, если бы он не был уверен в том, что этими векселями можно оплатить покупку квартир.

Можно предположить, что какая-то договоренность имела место, однако в дальнейшем стороны не сошлись в каких-то условиях.

Однако ООО «Авангaрд» – не какая-то сторонняя фирма, это бывший подрядчик объектов. Ему есть что предъявлять потенциальным покупателям квартир, в том числе и подлинники подписанных с застройщиком договоров, в том числе, по которым ранее подрядчик продавал квартиры этого застройщика. Рядовой покупатель не обязан знать, действует этот договор в настоящий момент, или застройщик и подрядчик рассорились и прекратили хозяйственные отношения.

Когда появилась информация о проданных подрядчиком таким образам квартирах, и если застройщик был уверен в своей правоте (что юридически обязывающие отношения с подрядчиком уже не действуют), он был обязан распространить информацию и сообщить потенциальным покупателем, что юридических взаимоотношений у застройщика и ООО «Авангaрд» больше нет, и векселя, выпущенные этой фирмой, к погашению приниматься не будут. Это можно было сделать, например, через сайт ЖК «Балтийская волна», опубликовав соответствующее сообщение.

Объяснения выглядят перекладыванием ответственности в случившемся на других.

С морально-этической (не юридической) точки зрения вина и ответственность лежит, безусловно, на застройщике ЗАО «Рант». Случившиеся наносит очень существенный репутационный ущерб застройщику, и не может не сказаться на объемах продаж.

Есть ли у застройщика деньги?

Представляют интерес данные о финансовых показателях застройщика, отраженные им в ежеквартальных редакциях проектной декларации на протяжении последних девяти месяцев к моменту составления этого отчета в августе 2017 года.

Первое, что обращает на себя внимание, это почти не меняющиеся за последние 9 месяцев размеры кредиторской (долга застройщика перед кем-либо) и дебиторской (долга кого-либо перед застройщиком) задолженностей. Необходимо отдавать себе отчет, что большая часть значительной кредиторской задолженности представляет собой долг застройщика перед дольщиками за внесенные теми денежные средства.

И эта задолженность будет закрыта после окончания строительства ЖК, передачи их по акту дольщикам и регистрации их права собственности на эти квартиры.

Судя по размеру кредиторской задолженности и при сопоставлении ее со сметной стоимостью домов (в проектной декларации указан почти 1,7 млрд. руб.), можно понять, что денежных средств застройщиком получено более чем достаточно для окончания строительства, и с финансированием проблем не должно было быть.

Большой размер кредиторской задолженности позволяет также предположить, что значительная часть квартир продана.

С дебиторской задолженностью ситуация другая. К дебиторской задолженности относятся, в частности, оплаченные застройщиком, но не поставленные материалы, а также оплаченные, но не выполненные работы и услуги. Либо выполненные работы и услуги, но по ним не существует подписанного застройщиком и подрядчиком акта приемки.

Безусловно, дебиторская задолженность – это актив, так как это оплаченные материалы, работы и услуги, которые должны появиться у застройщика. Но судя по тому что на протяжении последних девяти месяцев цифра дебиторской задолженности не меняется, и при этом, судя по отчету самого застройщика, судя по тому, что видят граждане и комментируют на форумах, что работа ведется «ни шатко, ни валко», контрагенты застройщика, получившие от него финансирование, не торопятся с ним рассчитаться. Значит можно предположить из-за размера этой задолженности, которая превышает сметную стоимость домов ЖК (1,678 млрд. руб. сметной стоимости по отношению к 1,931 млрд. руб. дебиторской задолженности на 30.06.2017 года.), что долг не привязан к этому объекту и возник в рамках какой-то другой хозяйственной деятельности застройщика.

Однако это актив. При этом очень значительный, особенно если сравнить его с оставшимся объемом затрат, которые можно оценить в 5-10% от сметной стоимости домов в размере 1 млрд. 678 млн. руб., то есть в сумму около 100 млн. руб. в ту или другую от этой суммы сторону. Т

акже необходимо отметить безусловную прибыльность деятельности застройщика на протяжении последних девяти месяцев. Причем размер демонстрируемой прибыли значителен. И не соответствие размера демонстрируемой прибыли в размере сотен миллионов рублей, и оставшихся объемов затрат по домам ЖК «Балтийская волна», которые не превышают 150-170 млн. руб. (в реальности меньше). Очевидно, что если бы застройщик мог, то он без проблем бы профинансировал достройку ЖК хотя бы за счет полученной в последнем квартальном отчете сумму прибыли, которая на 30.06.2017 года составила 184 млн. руб.

Однако стройка ведется очень медленными темпами. Значит застройщик не может изыскать необходимую сумму для окончания строительства. То есть если прибыль в отчетности не «бумажная», то она идет на другие нужды застройщика, но не финансирование окончания работ.

Кроме того, согласно последним опубликованным редакциям проектной декларации, 05.04.2017 года застройщик должен был погасить, как минимум, 133 млн. руб. кредитных денежных средств. С учетом видимых для всех проблем с финансированием строительства, это значительная сумма денег, и если погашение было произведено в срок, это не могло не сказаться на темпах работ по ЖК.

Очевидно, что застройщик по факту не может изыскать деньги для полноценного финансирования окончания строительства «Балтийской волны». Но при этом, теоретически, он может это сделать без труда как за счет демонстрируемой прибыли, так и за счет погашения дебиторской задолженности. Просто в настоящий момент эти активы формируются вне пределов хозяйственной деятельности, связанной со строительством ЖК «Балтийская волна», так же как и полученная прибыль используется не для достройки домов этого ЖК.

Суды проигранные и выигранные

За последний год застройщиком проиграны суды (где решение вступило в законную силу) о взыскании с него сумм задолженностей в размере около 14 млн. руб. Из них 13,6 приходится на иски ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» и ПАО «Энергетики и электрификации «Ленэнерго», то есть на хозяйственные споры с монополистами по поставке тепловой и электрической энергии. Каких-либо значимых исков с обычными хозяйственными контрагентами не отмечено.

В свою очередь, застройщик выиграл по судебным искам (решение по которым вступило в законную силу) сумму в размере 1,8 млн. руб. При оборотах застройщика в миллиарды рублей, проигранные за последний год иски на 14 млн. руб. никак не могут сказаться на окончании строительства, потому что размер этой суммы мизерный по отношению к обороту. Несмотря на наличие в соцсетях информации о якобы имевших место двойных продажах, арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области такие иски не рассматривались.

Какие выводы?

Застройщик ЖК «Балтийская волна» ЗАО «Рант» испытывает значительные затруднения с финансированием окончания строительства этого ЖК, хотя объем оставшихся работ не значительный по сравнению с уже освоенным объемом.

Однако значимых исков против застройщика нет. Кроме того, компания демонстрирует значительную прибыльность, которая явно используется не для финансирования ЖК «Балтийская волна», и имеет значительный размер активов, которые формируются вне пределов этого строительства.

Так как каких-то значительных отрицательных обстоятельств, которые могут препятствовать окончанию строительства ЖК «Балтийская волна» не обнаружено (за исключением медленных сроков строительства и так называемых «двойных» продаж квартир, информация о которых не могла не сказаться на темпах их продажи застройщиком), то можно констатировать, что препятствий для окончания строительства домов ЖК у застройщика нет. Однако динамика работ и размер финансирования застройщик будет выбирать сам, исходя из приоритетов своей хозяйственной деятельности. В настоящий момент «Рант» демонстрирует всем, что окончание строительства ЖК «Балтийская волна»не является для него приоритетом. Механизма воздействия у дольщиков на застройщика нет. Остается только ждать.