Только ленивый не высказал свое мнение о реновации, хорошо это или плохо сносить постаревшее жилье, чтобы построить новое. Но противники столичной реновации уже проиграли — программа утверждена, стартовые площадки определены, более миллиона москвичей переедут в новое жилье до 2032 года.

Успешный опыт

Стоит признать, что столичные власти вполне успешно справились с первой волной реновации, когда под снос попали 1700 домов, осталось снести всего 51 дом. Причем проходила она не всегда гладко. Так, только в 2004 году решился вопрос о том, что жителей сносимого дома можно переселять в границах района или в самом крайнем случае в границах округа. Известны случаи, когда взамен сносимого предлагалось жилье и в Подмосковье (например, жителям Текстильщиков – в Люберцах).

«Но, как мы понимаем, даже в пределах одного округа могут быть очень разные по своему удобству локации, поэтому споры и скандалы из-за переселения в непрестижные уголки Москвы продолжались все время, хотя власти старались максимально исключить такие ситуации. Однако негативное впечатление о «выселении за МКАД» сохранилось в социальной памяти москвичей, поэтому первой реакцией жителей хрущевок новой волны после анонсирования программы была фраза: «Нас выселят в Новую Москву?», – рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мaрия Литинецкая. Тем не менее, добавляет она, были и очевидные плюсы. Чаще всего для переселенцев не строили отдельного жилья – им выделяли квоту в проектах застройщиков. Нередко таким образом обитателям хрущевок улыбалась удача заселиться в жилье бизнес-класса, если у девелопера, который работал над реновацией их кварталов, не было в запасе более дешевых проектов, и строил он только дорогостоящие. Отчасти благодаря этому решался конфликт, связанный с переселением в другой район, скажем, более удаленный от центра. Изначально первая волна реновации, или сноса пятиэтажек первого периода индустриального домостроения, велась за счет инвесторов. Застройщик расселял дом, потом сносил его и строил на его месте другой, с большим количеством квартир. Но с приходом нового мэра Сергея Собянина функции сноса и строительства стали осуществляться за счет столичного бюджета — с продажей излишков квартир на электронных торгах. Возможно, это решение позволило программе не забуксовать, как это произошло в Петербурге (об этом — ниже). Во второй волне реновации столичные власти также берут все расходы на себя, для чего создается специальный Фонд, но при разнице в себестоимости строительства и стоимости жилья в накладе они вряд ли останутся.

Провальный Петербург

А вот программа реновации в Петербурге провалилась. На сегодняшний день она выполнена всего лишь на 1% и темпы ее вряд ли вырастут в ближайшее время. Впрочем, сравнивать ее с московской — бессмысленно. Операторами программы по развитию застроенных территорий в Северной столице стали две компании «СПб Реновация» и «Воин-В», которы получили под расселение 23 участка, на которых разваливались не только хрущевки, но и двухэтажки более ранее периода, и индивидуальные дома. К 2018 году «СПб Реновация» должна была передать Петербургу около 1 млн кв. м жилья. Как недавно рассказывал исполнительный директор «СПб Реновации» Андрей Репин, городу было передано для нанимателей около 5 тыс. кв. м, это 83 квартиры. Расселены, за исключением одной семьи в одном доме и трех семей в другом, две хрущевки в Сосновой Поляне. Застройщики объясняют такие мизерные темпы изменением в законодательстве, противоборством с градозащитниками и шантажом жильцов, которые не желают переселяться без нерыночной компенсации.

Можно предположить, что параметры программы в Петербурге будут пересмотрены, в том числе и с учетом московского опыта и поправок в федеральном законодательстве, которые были приняты под столичную реновацию. Хотя вряд ли темпы ее увеличатся, уж слишком проблема заржавела. Для справки: в административных границах Северной столицы находятся 5250 кирпичных и панельных хрущевок, построенных в период с 1957 по 1970 год. Суммарная жилая площадь зданий составляет почти 19 млн кв. м.

Масштабный передел

То, что проблему со старым жильем, срок службы которого уже либо подошел, либо подходит к концу, нужно решать — понятно любому. Через пять-десять лет страна получит миллионы квадратных метров умирающих квартир, собственники которых вряд ли смогут реанимировать их без помощи государства. Так у нас сложилось, бедные жители страны владеют многомиллионными квартирами, содержать которые не в состоянии. Да и не привыкли. И тут на помощь приходит государство, которое попутно обновляет жилищный фонд, дает возможность заработать застройщикам, снижает социальное напряжение. Благая цель.

Эксперты, впрочем, говоря про московскую вторую реновацию (первая была не столь масштабная), прогнозируют снижение цен и затоваривание рынка, который и сейчас уже не может переварить выброшенное в продажу жилье.

«Вторая волна отразится на рынке, безусловно, более серьезно, так как приведет к резкому росту объемов предложения и усилению конкуренции, – считает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. – Такая ситуация заставит застройщиков, с одной стороны, снижать цены и максимально приближаться к порогу маржинальности, с другой стороны, заставит искать новые пути привлечения покупателей, что вполне может привести к появлению новых форматов на рынке или новых стандартов качества. Например, во время кризиса 2008 года снижение покупательского спроса привело к тому, что застройщики вынуждены были искать новые ходы, и именно тогда на рынок вышли квартиры с отделками. В то время новую тенденцию открыла компания «Ведис», которая первой ввела квартиры с отделкой в своем предложении. И в то время, когда все застройщики ощущали резкую нехватку платежеспособного спроса, у «Ведис» был постоянный поток клиентов».

Мaрия Литинецкая также считает, что новая реновация способна негативно повлиять на рынок строящейся недвижимости. «Главный риск для рынка – это намерение властей окупить ее за счет продажи дополнительных объемов жилья. Сегодня в столице и без того наблюдаются признаки затоваривания, предложение превышает спрос примерно в 2,5 раза. В таких условиях у девелоперов появляется мощный конкурент с возможностью демпинга – город. Кроме того, в программу вовлекается немалая доля потенциальных клиентов первичного рынка массового сегмента. Если раньше они продавали свои квартиры и приобретали новые, то теперь они прекратят активность и будут ждать «подарка» от властей. В конечном счете вторая волна реновации может негативно сказаться на динамике цен, которые продолжат стагнировать», – резюмирует она.

Эксперты усматривают и другую опасность — на рынок выйдет мощная структура (Фонд содействия реновации жилья), который будет обладать масштабным финансированием из столичного бюджета, своими льготными программами (уже идет речь об особых условиях ипотеки), а там обзаведется и собственными подрядчиками, а то и реальными строительными мощностями. В результате появится очередной квази-государственный монополист на рынке, обладающий особыми привилегиями и возможностями, которых нет у бизнеса. Конкуренции такому «девелоперу» не сможет составить никто. Да и вообще сколько власть может вмешиваться в бизнес-процессы, становясь их участником.

Бизнес, да и только

Все дискуссии про реновацию, необходима она или нет, нельзя рассматривать вне банального желания местных чиновников заработать денег и снизить расходы, в частности на ремонт и борьбу с ветхим и аварийным жильем, которого с каждым годом становится все больше. Технология очевидна — уплотнительная застройка, только не вширь, а вверх, обновит жилищный фонд, сэкономив миллиарды средств и нервных клеток чиновников. «В московском формате реновация, – говорит гендиректор «Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов, – приведет к еще более градостроительному кризису в наших городах. Любая реновация превращается в снос с выселением в более худшие локации и с обязательным уплотнением застройки о формуле 1 к 5 (на один метр старой застройки пять метров новой). Ничего общего с решением социальных и градостроительных проблем это не имеет».

Да-да, это просто большой государственный бизнес, в котором выигрывает власть, получая еще больше влияния на рынок недвижимости под предлогом спасения жилого фонда.