В июле месяце аналитики уважаемой компании Knight Frank St Petersburg подсчитали, что за полугодие продажи жилья в Петербурге упали почти на 40%. С января по июнь на первичном рынке недвижимости мегаполиса и пригородов было продано 1,5 млн кв. м жилья. По сравнению с II полугодием 2016 года объем спроса снизился на 34% в кв. м и на 38% в штуках квартир, говорится в исследовании Knight Frank.

Чем не повод для грусти

Эту статистику косвенно подтверждают данные публичной Группы ЛСР. За полгода продажи у этого монстра рухнули на 28% в «квадратах» и на 24% в деньгах (в Москве показатели еще хуже: спад в метрах – 52%, в деньгах — 49%.). Но, увы, цифры второй публичной компании — «Эталон» – не столь драматичны и, можно сказать, опровергают столь высокий спад. Компания Заренковых потеряла всего лишь 7% в деньгах, а объем проданных квадратных метров вообще не изменился, но они подешевели на 9,3% по сравнению со вторым кварталом прошлого года.

Более или менее объективную или официальную статистку по продажам можно выудить из данных Росреестра. В Петербурге общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве в первом полугодии 2017 года уменьшилось на 9% (25 611) по отношению к первому полугодию 2016 года (28 095). В Ленобласти — минус 7,3%.

Цифры Росреестра прекрасно согласуются с данными консалтингового центра«Петербургская недвижимость». По словам его руководителя Ольги Трошевой, за первое полугодие реализованы 1,8 млн кв. м, по сравнению с тем же периодом 2016 года снижение составило 11%. Начало прошлого года было аномальным, добавляет аналитик и напоминает, что в феврале 2016 наблюдался ажиотажный спрос из-за ожидания окончания государственной программы субсидирования ипотеки.

«Говоря о снижении продаж, нельзя списывать со счетов фактор сезонности, который всегда накладывает отпечаток на объемы реализации, – отмечает гендиректор строительной компании «Красная стрела» Николай Урусов. – На мой взгляд, по итогам года мы не увидим значительного снижения, не будет минус 30%. Скорее всего, во втором полугодии продажи выправятся».

«Мы ощущаем, что спрос незначительно упал и сместился в сторону готового жилья, – рассказывает генеральный директор строительной компании «Норманн» Борис Бросалин. – Сейчас рынок «клиентский», именно клиенты не позволяют повышать цены. Но мы к этому готовы, мы специально проводили реструктуризацию и оптимизацию компании, чтобы удерживать низкие цены и продавать «комфорт по цене эконома».

Директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова говорит, что у них продажи возросли в этом году на 25%. «Мы ожидаем еще большего спроса на свои жилые комплексы «Граф Орлов», «Лондон Парк», «Маршал» и «Премьер Палас» в связи с их высокой готовностью и прекрасным месторасположением», – добавляет она.

Чем рулит ипотека

Оптимизма в этом году добавляют и данные по ипотечном кредитованию, объемы которого достигли уровня рекордного 2014 года. Банкиры говорят, что в ближайшее время ставки будут снижаться.

Сейчас по Петербургу ипотека «стоит» 10,5-11% годовых, но власти уже декларирует возможное снижение до 6-8% при сохранении текущего уровня инфляции. А это очень удешевит ипотеку. Как подсчитали в Райффайзенбанке, изменение ставки с 11 до 6% при сумме кредита 3 млн рублей на срок 15 лет уменьшает ежемесячный платеж с 34,17 тыс. до 25,4 тысячи рублей. При меньшем сроке, пояснили в банке, разница будет еще существеннее.

Как отмечает Ольга Трошева, доля ипотеки в продажах неуклонно растет. По данным «Петербургской недвижимости»в 2017 году она выросла с 57 до 63%, а по отдельным проектам доходит до 80%.

«Мы также отмечаем, что ипотечных сделок становится больше. При этом растет и средняя сумма выданного кредита. Ничего удивительного здесь нет. Это обусловлено, в первую очередь, ростом доступности ипотеки, снижением ставок по кредитам. Чем ниже ставка, тем больше людей, которые могут позволить себе приобрести жилье в кредит», – отмечает Николай Урусов. «Ипотека уже несколько лет является важным драйвером продаж. Застройщику по большому счету не важно, откуда приходят оборотные деньги, важно, чтобы они приходили, а ипотека, без всякого сомнения, поддерживает и развивает платежеспособный спрос. И если ставка будет снижаться, то продаж в проектах с хорошей локацией будет больше», – уверена Надежда Калашникова.

Чем не повод для кризиса

Нам самом деле тревожные нотки для рынка строящейся недвижимости уже прозвучали. И это не снижении объемов продаж — по факту оно не выглядит критичным. Опасение вызывает при снижении спроса сохранение высоких темпов по выводу нового жилья в продажу и реализация новых проектов.

«При этом, как ни парадоксально, объем вывода новых проектов на рынок не сокращаются. За I полугодие 2017 в Петербурге и пригородах было выведено в продажу порядка 2 млн кв. м нового предложения, это почти 50 тыс. квартир. По всем территориальным зонам это больше, чем во II полугодии 2016 года, то есть объем предложения продолжает нарастать», – отмечается в аналитическом отчете Knight Frank St Petersburg. В предыдущие кризисные периоды, по данным аналитиков, вслед за падением спроса достаточно быстро (в течение двух кварталов) сокращалось и предложение, девелоперы приостанавливали вывод новых проектов. Сегодня такой тенденции нет, несмотря на то, что еще два года назад было очевидно, что такой объем предложения избыточен для рынка.«Сегодня сегмент жилья экономкласса в пригородах на всех парах несется к классическому кризису перепроизводства», – заключают эксперты рынка.

Причем вал новых объемов будет в течение года нарастать из-за обновленной версии многострадального 214-ФЗ и желания застройщиков избежать этих нововведений. «Уже в следующем году можно ожидать выхода на рынок большого количества новых проектов, что усугубит ситуацию. Ведь все понимают, что в свете вступления в силу с 1 июля 2018 года новых поправок в 214-ФЗ большая часть из этих объектов будет выведена не по экономическим соображениям, а чтобы успеть запустить проекты по старым правилам. В связи с этим, некоторые жилые комплексы выйдут на рынок уже заведомо в статусе «неликвида», – резюмирует Николай Урусов.

Несколько иначе видит ситуацию Борис Бросалин, но рисует еще более более зловещую перспективу.

«Над рынком дамокловым мечом висит пакет поправок к 214 ФЗ. Здесь важно оговориться, если они будут приняты в том виде, в котором планируется сейчас. Свежа память, как год назад нас пугали повышением уставного капитала, мы его нарастили и готовы были нарастить еще, а в итоге это не понадобилось. Но если все-таки этот пакет будет принят – рынок перевернется. Возможно, даже в гробу», – предрекает он. По его словам, все эти поправки приведут к тому, что через 2-3 года с рынка уйдут от трети до половины игроков, а дешевого жилья на старте просто не будет как продукта. Все будут продавать готовое и дорогое. Поэтому прогнозировать, что будет выводиться на рынок сложно. Зачем торопиться и вводить на рынок объекты сейчас, по низким ценам и не очень хорошем спросе? Значительно проще вывести через несколько лет, когда рынок опустеет, а цены подскочат. К тому же земля подешевеет, конкуренция за земельные участки упадет. «Часть девелоперов захотят успеть вывести новые объекты на рынок «пока не началось», но вала нового предложения мы не ожидаем. А вот повышения цен можно ждать достаточно уверенно», – говорит Борис Бросалин и резюмирует: «Нас ожидает настоящая революция, и через 2-3 года день рынок сильно изменится».