Ипотека становится мегадрайвером строительного рынка в России. Мы шагаем по проторенной дорожке западных стран, которые давно и успешно «работают» с жилищными кредитами. Хотя, думается, наличие ипотеки на строящееся жилье для многих наших европейских и американских друзей — это нонсенс, что-то за гранью разумного. В цивилизованном мире стройку все-таки кредитуют напрямую банки или другие финансовые институты, а никак не дольщики, на которых «навешиваются» все риски недостроя. Но будем расценивать такую квазиипотеку как «особый путь» и не удивляться, почему на вторичку она дороже, хотя сам предмет залога (а это краеугольный камень ипотечного кредита) существует в действительности, а не в виде проектной декларации. Спрос растет, количество сделок увеличивается, ипотека дешевеет и становится доступнее, строительство не прекращается — что еще для счастья нужно?

Ударные ставки

В прошлом году объем ипотечных кредитов достиг почти рекордных докризисных. По данным Минстроя РФ, в 2016 году выдано почти 860 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,47 трлн рублей, то есть именно на такую сумму население прокредитовало строительную отрасль по ставке ноль процентов годовых. И это без учета сделок, которые прошли без ипотеки.

Отмена господдержки, которой некоторые застройщики запугивали потенциальных, но нерешительных покупателей на самом деле не ухудшила условия получения кредитов в 2017 году. Более того, по факту ставки упали с 12% годовых (с господдержкой) у банков-лидеров до 10,4% уже без поддержки. С 13 марта АИЖК объявила свои новые ставки — 10,25%, а для отдельных категорий — 10% на строящееся жилье. Но и это не предел. Как сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк», Вячеслав Лебедев, ипотека может быть еще дешевле. «Если наши партнеры-застройщики готовы идти навстречу клиенту, вместе мы можем рассматривать дополнительные скидки и специальные условия. Например, в настоящее время один из крупных застройщиков вместе с нами дает дополнительную скидку на покупку квартир в новостройках – ставка составит 8,4% годовых при сроке кредитования на 7 лет и регистрации договора долевого участия с помощью сервиса электронная регистрация, а также и при обязательном условии страхования жизни и здоровья заемщика», – рассказал он. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 15%.

Просто так, для справки, ипотечные кредиты в Белоруссии выдаются под 20-40% годовых. Наш банк ВТБ в Казахстане в прошлом году предлагал кредиты под 23% годовых при 30-процентном первоначальном взносе на срок до 15 лет. Причем на ПОСТРОЕННОЕ жилье. Российские условия выглядят более чем привлекательно. Хотя если пойти в другом направлении и сравнить, к примеру, с Эстонией, где средняя ставка 2,7% годовых, то картина получается не столь радужной. В общем — как посмотреть.

Тем не менее уже можно говорить, что ипотечные ставки, как и обещал президенту РФ глава Сбербанка Герман Греф, достигли исторического минимума и скорее всего еще до конца года упадут. Повлечет ли это увеличение спроса на строящееся жилье? – вопрос, на который сейчас со стопроцентной уверенностью ответить не возьмется ни один аналитик или ни заслуженный пророк. Но застройщики могут. «Это снижение уже положительно сказывается на рынке недвижимости. Если в январе на фоне снижения спроса падала и цена, то с февраля был отмечен постепенный рос спроса и стоимости квадратного метра по всем сегментам рынка», – отмечает директор по развитию компании «Л1», Надежда Калашникова.

Для застройщиков увеличение стоимости, или возможность ее повышать, — чуть ли не самый желаемый эффект от ипотечного ажиотажа. В прошлом году на фоне разговоров о росте себестоимости строительства реально повысить цены на квартиры не смог никто. По данным БН, за год первичка подорожала вяло на 2,85%, что легко можно списать на статистическую погрешность. Если ипотека вызовет серьезный рост спроса, повысить стоимость жилья станет делом техники.

Нулевой взнос

Но не только пониженной ставкой банки соблазняют заемщиков, которые желают улучшить жилищные условия. На рынок вернулась аж после кризиса 2008 года ипотека без первоначального взноса. Отношение и банкиров, и застройщиков к такому продукту неоднозначное. В ВТБ24 уверяют, что не намерены отказываться от первоначального взноса, который отсеивает потенциально неплатежеспособных клиентов. «Ипотечный кредит без первоначального взноса для покупателя несет колоссальные риски, – уверен и руководитель отдела продаж компании «Прагма» Геннадий Рагулин. – Во-первых, практически всегда процентная ставка для такой ипотеки выше стандартной. Во-вторых, заемщик в силу объективных обстоятельств может оказаться неплатежеспособным и все средства, которые уже были выплачены банку, пропадут, поскольку в первые годы выплат по кредиту основная часть платежей покрывает оплату процентов. В-третьих, взять ипотеку без первоначального взноса – это и риск того, что заемщик может остаться должным банку, в случае если цена ипотечной квартиры упадет к моменту дефолта, и жилье будет продано по цене более низкой, по сравнению с той, которой она была приобретена. И в любом случае, ежемесячные платежи для ипотеки без первоначального взноса будут намного выше, потому что больше сумма кредита».

Другие застройщики не против, чтобы минимизировать первоначальные затраты клиентов на приобретение жилья. «Ипотека без первого взноса не конкурирует с обычной ипотекой, она ее дополняет и дает больше возможностей для покупателей приобрести квартиру своей мечты», – уверен коммерческий директор Yolkki Village Константин Матыцин. Особенно, по его мнению, она актуальна для молодых семей, у которых еще нет накоплений, но есть счастливое и удачное будущее. Например, студентов, которые только закончили институт и нашли свою первую работу. У них еще нет сбережений, нет родственников, которые подарят им деньги на первый взнос (в любом другом случае деньги придется отдавать, а значит, и платить придется больше). Но есть большое желание купить квартиру. «В таком случае как раз и подходит ипотека без первого взноса. Да, платеж будет больше, но и семья со временем будет получать больше – зарплаты будут расти по мере профессионального роста», – резюмирует он.

С ним согласна и Надежда Калашникова. «Ипотека без первого взноса актуальна для клиентов, у которых нет возможности скопить средства на первоначальный взнос, а также для тех, кто планирует вложить в новую квартиру средства от продажи имеющегося жилья. Чтобы сэкономить время и не ждать момента реализации недвижимости, клиенты выбирают эту программу. Однако ставки на такой банковский продукт выше, чем при стандартных условиях. Мы предлагаем приобрести квартиру по ипотеке без первоначального взноса в 5 корпусе ЖК «Граф Орлов». Максимальная сумма кредита – до 10 млн рублей, ставка 13% годовых», – рассказывает она и добавляет: «Из-за достаточно высоких ставок сильного влияния на спрос такие программы не оказывают. Все-таки клиенты предпочитают более доступные варианты».

Аналитик компании BI Group Екатерина Москвина уверена, что ипотека без первоначального взноса – долгожданный продукт на российском рынке. «К сожалению, даже накопить на первый взнос для многих является проблемой, и раньше были случаи, когда покупателям приходилось брать потребительский кредит на первый взнос, а затем ипотеку, и по итогу платить два кредита. Либо в качестве первого взноса можно было использовать материнский капитал или субсидию. Естественно, ипотека без первого взноса очень востребована и пользуется спросом», – отмечает она.

Светлое будущее в кредит

В этом году банкиры не собираются снижать объемы выдачи ипотечной наличности, тем более что побить результаты рекордного 2014 года, когда было выдано более 1,7 трлн рублей, пока что не получилось. Кроме снижения ставки и либерализации условий, кредиторы активно используют современные технологии и сокращают бюрократические процедуры для одобрения ипотеки. Вот только интересно, как чувствуют себя те, кто взял в прошлом году кредит под 12% годовых, а сейчас мог бы под 8,4%.