Консультация бесплатно 8-800-550-93-36

Бесплатная консультация 8-800-550-93-36
На главную » Застройщики » ЖК «Неоклассика» не без задоринки

ЖК «Неоклассика» не без задоринки

О малоэтажном жилом комплексе «Неоклассика» неплохо отзываются эксперты, проект не замечен в скандалах, покупатели не жалуются. Но проверим, так ли все радужно «за кулисами» проекта.

Застройщиком ЖК «Неоклассика» является ООО «Структура», учрежденное сравнительно недавно в 20.04.2015 года по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 83, корп. 3, офис 201 (ИНН 7814209357). Учредителем компании является ООО «Андвас» (ИНН 7827010590). Уставный капитал составляет 10 000 руб. Директор застройщика – Черепня В. Е. В базе данных ЕГРЮЛ на момент написания этого материала имеется информация о залоге на долю учредителя в уставном капитале застройщика. Дата внесения записи – 07.12.2016 года. Срок действия – до 29 октября 2023 года; залогодержатель ПАО «Сбербанк России».

Вся информация о ЖК «Неоклассика» и все документы размещены на официальном сайте строительной компании «Красная стрела» и официальном сайте ЖК. «Красная Стрела» – бренд, под которым объединена группа компаний, куда кроме застройщика ООО «Структура» и генерального подрядчика ООО «Авангард» входят другие юрлица. То есть ООО «Структура» – юридическое лицо, созданное под конкретный проект. Очевидно, что за ним стоит именно компания «Красная стрела», которая ранее участвовала в строительных проектах в Московском регионе, и теперь пробует свои силы в Санкт-Петербурге.

Согласно информации в проектной декларации от 01 декабря 2015 года, «Неоклассика» включает в себя два многоквартирных 4-этажных жилых дома: 8-секционный корпус №1 и 12-секционный корпус №2, состоящий из блока А и блока Б, а также подземного паркинга на 150 машиномест. Разрешение на строительство получено 27 ноября 2015 года cроком действия до 28 июля 2018 года. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию – август 2018 года.

Количество квартир в корпусах: 295. Планируемая стоимость составляет 1 300 000 тыс. руб. (в проектной декларации от 01 ноября 2016 года изменена на 1 544 196 тыс. руб.). Кадастровый номер земельного участка: 78:42:1850206:69.

Как финансируется стройка?

В проектной декларации от 01 декабря 2016 года отражена структура финансирования ЖК, согласно которой:

711 925 тыс. руб. обеспечивается кредитными средствами ПАО «Сбербанк России» на основании Договора №0095-3-101716 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 30 ноября 2016 года;

447 025 тыс. руб. привлекается от дольщиков;

385 246 тыс. руб. – собственные денежные средства.

Наличие заемного финансирования, особенно со стороны крупнейшего банка России, – это хорошая информация для дольщиков по двум причинам. Во-первых, источник дополнительных денежных средств будет сглаживать возможные недостаточные темпы продаж. Во-вторых, Сбербанк России, предоставивший заемное финансирование, – это дополнительная гарантия для дольщиков. Ведь банк будет отслеживать и контролировать целевое использование застройщиком денежных средств, полученных от заключения ДДУ, для финансирования строительства ЖК «Неоклассика», так как заинтересован в окончании строительства и возврате выданного им кредита.

Посмотрим данные застройщика, опубликованные им в первоначальной проектной декларации от 1 декабря 2015 года и всех последующих редакциях, которые отражают некоторые финансовые показатели его деятельности.

ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ ПРИБЫЛЬ ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ КРЕДИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ
на 31.03.2016 года 0 руб. 39 289 тыс.руб. 139 063 тыс.руб.
на 30.06.2016 года 0 руб. 77 316 тыс.руб. 128 987 тыс.руб.
на 30.09.2016 года -15 860 тыс.руб. 107 487 тыс.руб. 115 769 тыс.руб.
на 31.12.2016 года -737 руб. 367 422 тыс.руб. 18 332 тыс.руб.
на 31.03.2017 года 368 тыс.руб. 356 736 тыс.руб. 12 411 тыс.руб.

 

 

 

 

 

Мы видим меняющееся в течение всего 2016 года и начала 2017 года соотношение кредиторской и дебиторской задолженностей. Кредиторская задолженность – это долг застройщика перед поставщиками и подрядчиками в части поставленных и не оплаченных материальных ценностей, выполненных работ, оказанных услуг. Под дебиторской задолженностью понимается долг перед застройщиком его контрагентов за оплаченные им материалы, оказанные услуги и выполненные работы. То есть оплата прошла (застройщик оплатил), а материалы еще не поставлены, услуги не оказаны, а работа не выполнена (либо выполнена, но не заактирована).

Если посмотреть на соотношение кредиторской задолженности по отношению к дебиторской на протяжении всего периода строительства ЖК «Неоклассика», то можно увидеть одну очень важную закономерность. В начале строительства сумма кредиторской задолженности была значительно больше суммы дебиторской задолженности. То есть работы по строительству подрядчики и поставщики выполняли в значительной степени в долг, не получая расчета со стороны застройщика ООО «Структура».

Затем, в течение 2016 года и к началу 2017 года, сумма кредиторской задолженности планомерно уменьшалась, а сумма дебиторской – росла. И по состоянию на 31 марта 2017 года эта разница составляет уже более 340 млн. руб. в пользу дебиторской задолженности, что означает, что застройщиком работы стали авансироваться. То есть он сначала платит за работы или материалы, а эти работы еще не отработаны подрядчиками, либо материалы еще не поставлены. Так образуется за счет авансирования долг перед ним.

Данные цифры свидетельствуют о том, что теперь застройщик платит деньги авансом (то есть они у него есть), а подрядчики только после этого отрабатывают оплаченные суммы. Причем эта разница более чем в 340 млн. руб. конечно же является активом застройщика, потому что деньги на эту сумму уже оплачены, и на эту сумму в дальнейшем должны быть выполнены подрядчиками строительные объемы на объектах строительства.

Очевидно, что изменение ситуации с финансированием в лучшую сторону в 2017 году связано в том числе с открытием кредитной линии со стороны Сбербанка России на основании договора от 30 ноября 2016 года, заключенного между застройщиком и банком.

Скорость строительства

Первые фотографии работ на стройплощадке датированы маем 2016 года. К этому моменту территория строительства обнесена забором, идет обустройство технологических подъездных путей из ж/б плит перекрытий, ведется рытье котлована и монтаж башенного крана. К августу 2016 года ведется литье монолитной фундаментной плиты корпуса №1, рытье котлована под подземные парковки. К декабрю 2016 года по корпусу №1 ведется литье монолитных стен на уровне 2-го этажа, по корпусам №2А и 2Б проводят монолитные работы по подвальной части от уровня фундаментной плиты корпуса 2А до уровня стен подвального этажа корпуса 2Б.

В апреле 2017 года литье стен корпуса №1 ведется на уровне 3 этажа, корпуса №2Б – на уровне 2-го этажа, корпуса №2А – на уровне монолитной плиты перекрытия подвальной части. По состоянию на конец июля 2017 года закончены монолитные работы по корпусу №1, в котором производится кладка межкомнатных и межквартирных стен и перегородок, ведутся кровельные работы, а также ведутся работы по разводке внутренних электрических сетей. Начаты работы по устройству систем водоснабжения и водоотведения. В корпусе 2А продолжаются монолитные работы на уровне 2 этажа.

В корпусе №2Б завершаются монолитные работы, ведется установка опалубки для литья 4-го этажа, начаты электромонтажные работы, начата кладка межкомнатных и межквартирных перегородок.

В августе в корпусе 1 начались работы по установке окон и витражей, а также подготовительные работы по устройству фасадов; по рассказам очевидцев, полностью разведено электричество. В корпусе 2А ведутся монолитные работы. В корпусе 2Б завершены монолитные работы. По словам застройщика, подземный паркинг готов на 95%.

Объем фактически выполненных работ по корпусу №1 по состоянию на конец августа 2017 года можно определить в 70% от общего объема строительных работ, которые необходимо выполнить по этому корпусу. Объем фактически выполненных работ по корпусу №2Б можно определить в 50% от общего объема строительства. Объем фактически выполненных работ по корпусу №2А можно определить в 25% от общего объема строительства. На сайте застройщика объем выполненных работ по ЖК «Неоклассика» определен к августу 2017 года в 56% от общего объема строительства.

Фактические работы застройщиком ведутся с мая 2016 года, то есть уже 14 месяцев к моменту подготовки этого материала. Согласно проектной декларации, строительство должно быть завершено, и дома ЖК сданы в эксплуатацию в августе 2018 года, то есть через 12 месяцев. В случае, если не возникнет проблем с проведением коммуникаций, остеклением, внешней и внутренней отделкой, и учитывая авансирование значительноых средств застройщиком подрядчикам можно рассчитывать на то, что переданы квартиры в корпусах ЖК будут в обещанное дольщикам время.

Как дела в отделе продаж?

Согласно справочной информации по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, по состоянию на 22.08.2017 года в жилых домах, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 78:42:1850206:69, (то есть в домах «Неоклассики») было заключено 23 договора. Из них только 6 договоров в 2016 году, остальные в 2017 году.

К сожалению, на портале отражены только договоры по ипотеке. Существуют и ДДУ, заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком

Все эти договоры не находят отражение в справочной информации в онлайн-режиме на сайте Росреестра. Практика показывает, что таких договоров не меньше, чем договоров с ипотечным финансированием. Это означает, что застройщиком заключено гораздо больше 23 договоров.

На официальном сайте компании «Строительная компания «Красная стрела» (стоящей за застройщиком ООО «Структура»), на котором и размещена вся информация о строящемся ЖК «Неоклассика», на конец августа 2017 года в строящихся корпусах на продажу выставлено 108 квартир из имеющихся 295. Таким образом, 187 квартир, или 63% общего количества (187/295), выведены из продажи (вероятно, проданы). Простейшее арифметическое суммирование стоимости выставленных на продажу квартир дает цифру 633 млн. руб. Это стоимость всех продаваемых квартир.

Кроме того, на сайте застройщика на специальной схеме отражены выставленные на продажу парковки. Их 108 шт. При продажной цене в 900 тыс. руб. выручка оставшихся парковок составляет 97 млн. руб. Также на первом этаже корпуса №1 расположены коммерческие помещения общей площадью около 2500 кв. м. Продажная стоимость составляет 120 000 рублей за 1 кв. м, то есть выручка ожидается около 300 млн. руб.

Таким образом общая стоимость выставленных застройщиком на продажу квартир, парковок и коммерческих площадей составляет около 1 млрд. руб.

При анализе продаж важным являются следующие обстоятельства.

Продажи квартир в 2016 году были невелики. По ипотеке продано 6 квартир. Пусть общее количество проданных квартир, с учетом и прямых продаж, и продаж в рассрочку, может быть больше. Очевидно полученных денежных средств от продажи было не достаточно, чтобы активно финансировать строительство. Именно поэтому строительство в 2016 году было медленным.

На сайте застройщика в продажу выставлено 108 квартир, притом что общее количество квартир во всех корпусах – 295 штук. Из продажи выведено 187 квартир. Можно предположить, что часть выведенных из продажи квартир обременена в пользу Сбербанка России (предоставившего кредит на строительство) для того, чтобы обеспечить его возврат.

Примерные расчеты перспективы

Хватит ли оставшихся квартир, чтобы, продав их, обеспечить финансирование строительства в полном объеме? Проведем простейшие расчеты. Если освоенный строительный объем не превышает 56% от общего объема строительства, то при заявленной сметной стоимости строительства в 1,544 млрд. руб., необходимо изыскать для финансирования оставшегося объема около 680 млн. руб. Продажа оставшихся квартир, машиномест и коммерческих помещений принесет порядка 1 млрд. руб. Актив в виде авансирования строительства составляет около 300 млн. руб. Кроме того, застройщик получает заемное финансирование от Сбербанка России не в виде единовременного кредита, а в виде кредитной линии, которая очевидным образом синхронизирована с графиком работ. Работы должны вестись, согласно проектной декларации, до августа 2018 года, то есть и поступление нескольких сотен миллионов рублей от банка будет продолжаться до середины 2018 года. В совокупности, все это значительно превышает необходимые для строительства 680 млн. рублей, а значит проблем с финансированием строительства у застройщика нет.

Дополнительно

К положительным моментам можно отнести отсутствие данных об участии застройщика в каких-либо разбирательствах в судах по гражданским, административным, банкротным делам. У застройщика нет долгов, а также отсутствуют исполнительные производства. Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.

Что в итоге?

Мы можем рекомендовать покупку квартир в строящемся ЖК «Неоклассика» у застройщика ООО «Структура», потому что рисков при такой покупке мы не обнаружили. Единственное, что необходимо иметь в виду, – это заявленный застройщиком срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию корпусов. Продажи в 2016 году у застройщика были слабые, и темпы работ им соответствовали. Доступ к кредиту, который получил застройщик в конце 2016 года, ускорил стройку, что позволяет надеяться на наверстывание темпов.

Источник: Novostroy.su